一面是上海核心區(qū)位的高品質(zhì)改善型住宅依然供不應(yīng)求，一面是上海遠(yuǎn)郊三宗宅地近期全都底價成交。這兩幅畫面，構(gòu)成了當(dāng)下中國房地產(chǎn)市場最真實的AB面。
地產(chǎn)已被戲稱為“地慘”，背后是這個行業(yè)長達(dá)二十年的高速增長周期正式落幕。自2020年“三條紅線”政策如一道驚雷直接刺破行業(yè)泡沫以后，房地產(chǎn)市場量價從2021年的歷史高點快速回落，雖在2023年春季有過短暫反彈，但隨即進(jìn)入持續(xù)三年的深度調(diào)整；地方政府的土地出讓收入也從2021年8.7萬億元的峰值，到2025年腰斬至4.1萬億元。
與此同時，全國樓市同漲同跌的時代也宣告結(jié)束。越來越多跡象顯示，市場對“核心資產(chǎn)”（核心城市的好房子）和“非核心資產(chǎn)”（多數(shù)普通城市的房產(chǎn)以及核心城市的普通房產(chǎn)）的定價預(yù)期徹底分離。這意味著在2026年以及更遠(yuǎn)的未來，房地產(chǎn)并非一個慘或不慘的簡單二元命題，而是開啟了一個漫長、復(fù)雜且充滿分化的磨底與重構(gòu)時代。
“地慘”時代：房價分化與城市命運分野
如果要追溯一個確切的時間節(jié)點，房地產(chǎn)市場的崩塌或許始于2020年的“三條紅線”政策。
2018年至2019年間，行業(yè)呈現(xiàn)過熱態(tài)勢，部分企業(yè)采取激進(jìn)融資策略，杠桿率甚至高達(dá)1:4至1:5。而“三條紅線”政策直接針對房企的高杠桿和高周轉(zhuǎn)運作模式，要求房企剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不超過70%、凈負(fù)債率不超過100%、現(xiàn)金短債比不低于1.0倍。政策如同一把手術(shù)刀，精準(zhǔn)地切斷了行業(yè)賴以生存的血液輸送系統(tǒng)，一眾房企很快陷入困境，其中包括萬科這類“優(yōu)等生”。
繼2024年虧損494億元后，萬科2025年預(yù)計又將虧損820億元，而這不僅是一個企業(yè)的危機，更揭示了整個市場的困境——經(jīng)過近五年深度調(diào)整，2025年新房銷售面積和價格已跌回至2009年或2015年左右水平，二手房價格則距離高點普遍下撤30%以上。
房地產(chǎn)行業(yè)從拉動經(jīng)濟增長的火車頭，變成了需要政策持續(xù)托底的風(fēng)險點。值得關(guān)注的是，《求是》雜志最新發(fā)文提出“積極推動物價合理回升”，并將“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”作為關(guān)鍵措施。這是在當(dāng)前宏觀經(jīng)濟和房地產(chǎn)深度調(diào)整背景下，一份具有風(fēng)向標(biāo)意義的“頂層定調(diào)”。
房價企穩(wěn)，無疑是“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”的核心之一。根據(jù)統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，2025年70個大中城市中，有67個城市的新房價格同比下降，僅上海、杭州和太原這三個城市同比上漲，漲幅分別為1.2%、0.5%和0.2%。這三個城市的共同特點是：要么擁有堅實的經(jīng)濟基本面和持續(xù)的人口流入，要么是區(qū)域內(nèi)無可替代的單核城市。
資源向核心城市聚集的趨勢在“地慘”時代反而被強化，政策層面也認(rèn)識到這種分化?！肚笫恰肺恼绿岢龅摹耙虺鞘┎呖卦隽俊⑷齑?、優(yōu)供給”，正是針對不同城市的不同問題開出藥方。顯然，對于房價仍在下跌的城市，重點是“控增量、去庫存”；對于量價已有回暖跡象的城市，重點則是“優(yōu)供給”。
房地產(chǎn)市場最恐慌的階段可能正在過去，開始進(jìn)入一個以分化為特征的緩慢修復(fù)和平穩(wěn)期。另一個值得關(guān)注的政策動向是，除了部分出險房企仍須向地方專班組定期匯報財務(wù)情況，其它房企已不再被強制要求每月上報“三條紅線”相關(guān)指標(biāo)。行業(yè)監(jiān)管進(jìn)入更精細(xì)化、差異化的新階段，目標(biāo)是在守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險底線的前提下，推動行業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。
生死時速：房企的轉(zhuǎn)型自救與行業(yè)分化
房企的生存狀況，是房地產(chǎn)行業(yè)變“慘”最直接的體現(xiàn)。截至2025年底，至少21家出險房企完成或獲批債務(wù)重組，累計化債規(guī)模約1.2萬億元。同時，萬科2025年業(yè)績預(yù)告的虧損額創(chuàng)下A股歷史之最，被視為房地產(chǎn)舊模式正式終結(jié)的標(biāo)志——高杠桿、高周轉(zhuǎn)模式已結(jié)束，行業(yè)將轉(zhuǎn)向追求精細(xì)運營和真實居住需求的新模式。
“十五五”規(guī)劃建議提出，推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹近期表示，這項工作的關(guān)鍵在于加快房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級，其中一項重要內(nèi)容就是要有序推動“好房子”建設(shè)，并稱今年將“繼續(xù)圍繞好標(biāo)準(zhǔn)、好設(shè)計、好材料、好建造、好運維建設(shè)‘好房子’，既要把新房子建成‘好房子’，也要把老房子逐步改造成‘好房子’，帶動產(chǎn)業(yè)鏈升級。房地產(chǎn)企業(yè)和建筑企業(yè)要看到建設(shè)‘好房子’將是產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展的新賽道?！?/span>
這意味著身處困境的萬科們不僅要應(yīng)對迫在眉睫的債務(wù)危機，即首先要“活下去”，還必須證明自己有能力參與“好房子”的新賽道。只有那些能夠提供“好房子”、適應(yīng)新發(fā)展模式的房企，才有可能穿越周期，即“活得久”。
同時，在資金鏈緊張的情況下，萬科等房企普遍選擇縮表和聚焦，將有限的資源全部集中于市場風(fēng)險最小、去化最快的一二線核心城市，這也加劇了這些城市與其它地區(qū)的市場熱度差。在此背景下，中指研究院的報告指出，未來的房企將形成以不動產(chǎn)投資開發(fā)為主體，以綜合服務(wù)與不動產(chǎn)金融為兩翼的“輕重并舉”格局，產(chǎn)品力將取代金融杠桿，成為核心競爭力。
但房企的轉(zhuǎn)型步伐絕非整齊劃一，而是將呈現(xiàn)出殘酷的兩極分化。一邊是手握優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)、融資成本低廉（部分央企融資成本低于3%）、率先完成“三高”模式出清的穩(wěn)健派，它們正沿著新賽道加速布局。另一邊則是深陷債務(wù)泥潭、忙于資產(chǎn)處置與展期談判的出險房企，它們的轉(zhuǎn)型空間被嚴(yán)重擠壓。
這種分化意味著，即便行業(yè)整體企穩(wěn)，市場蛋糕也將重新分割，資源與市場份額將進(jìn)一步向“幸存者”集中。
告別土地財政，也需要二級市場止跌回穩(wěn)
如果說房企轉(zhuǎn)型是從金融家向制造商和運營商甚至是服務(wù)商艱難轉(zhuǎn)身，那么土地財政轉(zhuǎn)型，則倒逼著中國城市治理模式從依賴土地增量，走向?qū)Υ媪亢彤a(chǎn)業(yè)的深度運營。
地方政府土地出讓收入出現(xiàn)“四連降”，是房地產(chǎn)行業(yè)變“慘”在財政層面的直接反映。財政部公開數(shù)據(jù)顯示，2025年地方政府性基金預(yù)算本級收入中的國有土地使用權(quán)出讓收入（即土地出讓收入）為4.15萬億元，比上年下降14.7%，相比2021年峰值減少了約4.6萬億元。
這一變化對地方財政產(chǎn)生了深遠(yuǎn)影響。在許多地區(qū)，土地出讓收入曾占財政總收入超過40%的比重，其銳減形成了巨大的財政缺口，也加劇了地方債務(wù)壓力。地方債務(wù)的重要還款來源是土地收入，為了維持債務(wù)率不突破“紅線”，一些地方甚至出現(xiàn)了國企平臺參與拍地的現(xiàn)象。
面對這一挑戰(zhàn)，地方政府也在艱難轉(zhuǎn)型。一方面，各地積極探索存量土地盤活，如浙江推進(jìn)“騰籠換鳥”盤活工業(yè)用地。另一方面，地方政府積極培育新質(zhì)生產(chǎn)力作為替代財源，從浙江全力發(fā)展人工智能，到各地競相布局戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，一場告別“土地財政”依賴的轉(zhuǎn)型已經(jīng)拉開序幕。
不過，中國城市規(guī)劃學(xué)會副理事長趙燕菁指出，地方政府放棄的不應(yīng)該是土地金融，而是要完成土地金融從單純賣地向市值管理這一更高維度的轉(zhuǎn)型，或者說當(dāng)下運營會變得比銷售（也就是賣地）更重要。他認(rèn)為，應(yīng)該將“十五五”期間的幾個重點工作拆分來看，首先要維護(hù)好城市的市值預(yù)期，二級市場止跌回穩(wěn)；其次，應(yīng)該認(rèn)識到城市不應(yīng)該被經(jīng)濟屬性完全主導(dǎo)，也需要重視城市的社會屬性和文化屬性?！叭嗽诔鞘欣铽@得了幸福感，對城市的預(yù)期就會越來越好，否則城市將成為資本循環(huán)增值的工具?！彼硎?。
無獨有偶，上海最新宣布啟動收購二手房用于保障房的行動，恰好呼應(yīng)“土地金融從賣地向市值管理轉(zhuǎn)型”這一理念。上海此番操作并非通過賣新的土地來直接獲取收入，而是通過政府主導(dǎo)的資本（國企+政策性金融）進(jìn)入存量二手房市場，在解決民生問題的同時穩(wěn)定關(guān)鍵區(qū)域和房型的市場價格，并創(chuàng)造能持續(xù)運營的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。
顯然，從部分城市逆勢上漲的房價，到萬科820億元的驚天虧損，再到地方土地收入連續(xù)四年下滑的現(xiàn)實，都在從不同維度共同描繪出房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的陣痛與希望。行業(yè)正站在十字路口，2026年的答案或許就在“告別”與“擁抱”之間：告別對普漲的幻想，擁抱分化的現(xiàn)實；告別高杠桿的狂飆，擁抱產(chǎn)品力與運營；告別短期的土地依賴，擁抱長期的產(chǎn)業(yè)與城市未來。
這是一場沒有回頭路的轉(zhuǎn)型，它的終點將決定中國房地產(chǎn)下一個十年的模樣。（財富中文網(wǎng)）
